Wat is kosten koper? Uitleg, percentages en voorbeelden 2026

Een huis kopen is een van de grootste financiële stappen die je zet. Maar naast de koopsom komen er nog flink wat extra kosten bij – de zogeheten kosten koper. Wat valt daar precies onder, en hoe zorg je dat je die bedragen kunt betalen? We leggen het uit met actuele cijfers voor 2026.

Gemiddeld bedrag kosten koper: circa 10‑13% van de koopsom ·
Overdrachtsbelasting 2026: 10,4% voor beleggers, 2% voor overige kopers ·
Notariskosten gemiddeld: € 500 – € 1.000 ·
Maximale hypotheek: 100% van de marktwaarde van de woning

Vijf feiten op een rij – één patroon: de kosten bestaan uit verplichte posten (overdrachtsbelasting, notariskosten) en optionele posten (makelaar, taxatie). Het totaal bepaalt hoeveel eigen geld je nodig hebt.

Wat valt onder kosten koper?

Kosten koper (k.k.) zijn alle kosten die je maakt om eigenaar van een bestaande woning te worden, maar die niet in de koopsom zijn inbegrepen. De belangrijkste onderdelen:

• Overdrachtsbelasting – 2% van de koopsom voor bestaande bouw, tenzij je in aanmerking komt voor de startersvrijstelling (Viisi Hypotheken (hypotheekadviseur)).
• Notariskosten – kosten voor de leveringsakte en hypotheekakte, gemiddeld € 800–€ 1.500 (ABN AMRO (bank)).
• Kadasterkosten – inschrijving van de akte, circa € 100–€ 200 (Rijksoverheid (overheidsvoorlichting)).
• Makelaarskosten – optioneel, maar een aankoopmakelaar rekent gemiddeld 1‑2% van de koopsom.
• Taxatiekosten – verplicht voor de hypotheek, rond € 750 voor een fysieke taxatie, € 110 voor een desktoptaxatie (Viisi Hypotheken (hypotheekadviseur)).

Het patroon: hoe duurder de woning, hoe meer eigen geld je nodig hebt voor de onvermijdelijke heffingen.

Overdrachtsbelasting

• Koop je een bestaande woning? Dan betaal je overdrachtsbelasting. In 2026 is het tarief 2% voor overige kopers en 10,4% voor beleggers (Viisi Hypotheken).
• Starters onder 35 jaar betalen geen overdrachtsbelasting tot een woningwaardegrens van naar verwachting € 525.000 (onder voorbehoud van definitieve wetgeving) (Niki de Wolff (financieel adviseur)).

Notariskosten

• De notaris maakt de leveringsakte en de hypotheekakte. De gemiddelde kosten liggen tussen € 500 en € 1.000, maar bij complexe woningen of hogere prijzen kan dit oplopen tot € 1.500 (ABN AMRO).

De implicatie: een koper moet altijd rekening houden met fors extra geld, ongeacht of het om een eengezinswoning of appartement gaat.

Is kosten koper verplicht?

Ja, een deel van de kosten koper is wettelijk verplicht. Overdrachtsbelasting en notariskosten voor de leveringsakte zijn onvermijdelijk bij aankoop van een bestaande woning. Andere posten, zoals makelaarskosten, kun je soms overslaan.

Verplichte onderdelen van kosten koper

• Overdrachtsbelasting: verplicht bij elke bestaande woning (Rijksoverheid).
• Notariskosten voor de leveringsakte: verplicht om de eigendomsoverdracht te registreren (Viisi Hypotheken).
• Kadasterkosten: verplicht voor inschrijving.

Kosten die je soms kunt vermijden

• Makelaarskosten voor aankoop: vrijwillig. Je kunt zelf onderhandelen of een aankoopmakelaar inhuren.
• Taxatiekosten: bij een hypotheek verplicht, maar bij een desktoptaxatie goedkoper.

Het patroon: hoe meer je zelf regelt, hoe lager de kosten koper kunnen uitvallen. Maar de wettelijke heffingen blijven.

Is kosten koper eigen geld?

Sinds 2018 mag je maximaal 100% van de woningwaarde lenen voor de hypotheek. Dat betekent dat alle kosten koper uit eigen spaargeld of overwaarde moeten komen (De Hypotheker (hypotheekadvies)).

Financiering van kosten koper

• Je kunt kosten koper niet volledig in de hypotheek meefinancieren (De Hypotheker).
• Sommige hypotheekverstrekkers bieden een extra lening voor kosten koper, maar dan wordt de maximale hypotheek gebruikt voor de koopsom en de extra lening voor de kosten – vaak tegen een hogere rente.
• Een alternatief is een starterslening van de gemeente of een schenking van familie (De Hypotheker).

De catch: zonder voldoende eigen vermogen blijft een koop vaak buiten bereik, tenzij je gebruikmaakt van alternatieve financieringsvormen.

Wat als je kosten koper niet kunt betalen?

Geen spaargeld? Er zijn een paar wegen om toch een huis te kunnen kopen.

Opties bij gebrek aan eigen geld

• Starterslening – veel gemeenten verstrekken een starterslening om de kosten koper te dekken. Check of jouw gemeente meedoet.
• Nationale Hypotheek Garantie (NHG) – biedt extra financieringsruimte, maar alleen tot een bepaalde koopprijs (in 2026 naar verwachting € 435.000).
• Schenking of lening van familie – een schenking tot een bepaald bedrag is belastingvrij.
• Onderhandelen over de prijs – vraag een lagere prijs of beding dat de verkoper een deel van de kosten koper voor zijn rekening neemt.

Starterslening of extra financiering

• De starterslening vult het gat tussen de hypotheek en de totale kosten. Je betaalt in het begin een lage rente.
• Sommige banken bieden een ‘kosten koper lening’ als aanvulling op de hypotheek, maar dit verhoogt de maandlasten (De Financiële Alliantie (hypotheekadvies)).

De consequentie voor een starter: wie geen spaargeld heeft, moet actief op zoek naar gemeentelijke regelingen of familiehulp om de drempel te verlagen.

Welke extra kosten heb je bij de aankoop van een huis?

Naast kosten koper moet je ook rekening houden met verhuis-, inrichtings- en verbouwingskosten. Het totale bedrag dat je nodig hebt, is vaak 10–13% van de koopsom (ABN AMRO (bank)).

Overzicht bijkomende kosten

• Verhuiskosten (€ 500–€ 2.000)
• Inrichting (gordijnen, keukenapparatuur, vloer: € 5.000–€ 20.000)
• Eventuele verbouwingen (€ 10.000–€ 50.000+)
• Hypotheekadvies- en bemiddelingskosten

Hoe bereken ik het totale bedrag?

Gebruik de rekenmodules van Rabobank of De Hypotheker. Vul de koopsom in en je ziet direct wat je aan kosten koper moet betalen.

De les: een realistische begroting omvat niet alleen de koopsom, maar ook de volledige bijkomende lasten.

Kosten koper 2026: wat zijn de tarieven?

De tarieven voor 2026 zijn deels al bekend. De belangrijkste wijzigingen:

Overdrachtsbelasting 2026

• Beleggers: 10,4% (Rijksoverheid).
• Overige kopers: 2%.
• Startersvrijstelling: blijft van kracht tot € 525.000 (voorbehouden aan wetswijzigingen) (Niki de Wolff).

Notariskosten 2026

• Geen stijging verwacht, tarieven blijven rond € 500–€ 1.000.

Het patroon: de tarieven zijn voor 2026 grotendeels vastgesteld, alleen de startersvrijstelling kan nog wijzigen.

Pros/Cons van kosten koper

De balans: de voordelen wegen op tegen de nadelen als je voldoende spaargeld hebt, maar zonder eigen vermogen wordt het lastig.

Stappenplan: zo bereid je je voor op kosten koper

1. Bereken de totale kosten koper – gebruik de online tool van De Hypotheker of Rabobank.
2. Check je spaargeld – kun je de kosten koper betalen? Zo niet, kijk naar starterslening of NHG.
3. Vraag een hypotheekadviesgesprek aan – een adviseur vertelt precies hoeveel je kunt lenen en welke extra financiering mogelijk is.
4. Onderhandel over de aankoopprijs – een lagere prijs verlaagt ook de overdrachtsbelasting.
5. Houd rekening met overbieden – in een krappe markt bied je vaak boven de vraagprijs. Dat geld moet je wel uit eigen zak kunnen betalen.

Dit stappenplan helpt een koper om structureel voorbereid te zijn op de extra lasten.

Bevestigde feiten en wat onduidelijk blijft

Bevestigde feiten

• Je betaalt overdrachtsbelasting van 2% bij bestaande bouw (Viisi Hypotheken).
• Notariskosten zijn verplicht (Rijksoverheid).
• Kosten koper moet uit eigen geld komen (De Hypotheker).
• Starters onder 35 profiteren van een vrijstelling overdrachtsbelasting tot een bepaalde grens (onder voorbehoud).

Wat onduidelijk is

• De exacte hoogte van de startersvrijstelling in 2026 is afhankelijk van definitieve wetgeving.
• Notariskosten kunnen per regio aanzienlijk verschillen.

Koop je een huis? Dan mag je maximaal 100% van de waarde van het huis lenen. Bijkomende kosten noem je kosten koper.

Rabobank (bank)

De betekenis van kosten koper is de kosten die gemaakt moeten worden om eigenaar van een woning te worden.

De Hypotheker (hypotheekadvies)

De kosten koper zijn de kosten die je maakt om eigenaar van de woning te worden.

Vereniging Eigen Huis (belangenbehartiger)

Deze drie bronnen zijn het roerend eens: kosten koper zijn de onvermijdelijke extra’s bij een huiskoop. De nuance zit in de hoogte en de mogelijkheid tot financiering.

Voor wie nu een koophuis overweegt, is de boodschap helder: reken niet alleen op de hypotheek. Spaar minimaal 10% van de beoogde koopsom om zeker te zijn dat je de deur uit kunt. Voor de starter zonder spaargeld in 2026 is de keuze duidelijk: een starterslening aanvragen, of wachten tot je buffer groot genoeg is.

Veelgestelde vragen